Pages:
Actions
  • #1 by poohbaza on 03 Aug 2011
  • [h1]ตัวอย่างสัญญาซื้อขายที่ดินที่นิยมใช้ในเมืองไทย[/h1]
    หากว่าคุณได้ที่ดินที่ถูกใจแล้ว แต่คุณไม่ทราบว่า รายละเอียดของสัญญาซื้อขายที่ดินที่นิยมใช้ในเมืองไทยเป็นเช่นไร คุณต้องการดูตัวอย่างแบบคร่าวๆ ก่อนไปทำสัญญาจริงๆ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ดังนั้น การที่คุณทำสัญญาซื้อขายกันเองนั้นจึงไม่มีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย หากเกิดความเสียหายแก่คุณอย่างหนึ่งอย่างใดคุณก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ แม้คุณจะมีหลักฐานเป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่เขามอบให้คุณไว้ก็ตาม ก็เป็นเพียงเเต่แค่กระดาษเเสดงสิทธิเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าคุณมีกรรมสิทธ์ในที่ดินนั้นโดยถูกต้องตามกฎหมาย วันนี้เรามีตัวอย่างสัญญามาให้ดูกัน


    แต่ก่อนที่คุณจะทำสัญญา ถ้าไม่ระวังให้ดีอาจถูกหลอกเอาได้ง่ายๆ ฉะนั้นการจะเลือกซื้อต้องตรวจสอบรายละเอียดให้รอบคอบ สำหรับกลโกงต่างๆ ในการซื้อขายที่ดินหรือบ้านพอจะยกตัวอย่างเพื่อใช้เป็นอุทาหรณ์ และใช้เป็นข้อควรระวังในการพิจารณาเลือกซื้อ เช่น

    1.กรณีซื้อที่ดินจัดสรร ขั้นตอนแรกต้องตรวจสอบว่าผู้ที่นำที่ดินมาขายให้นั้น ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่ เพราะหากผู้ขายไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโดยถูกต้องแล้ว สิทธิต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับจากผู้ขาย หรือจากโครงการแทบจะไม่มี หรือมีแต่ก็น้อยกว่ารายได้ที่ได้ขออนุญาตโดยถูกต้อง ดังนั้น ก่อนจะทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อควรจะตรวจสอบโดยการสอบถามผู้ขายว่า ได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ถ้าผู้ขายระบุว่าขออนุญาตจัดสรรแล้ว ก็ควรขอดูหนังสืออนุญาตให้ทำการจัดสรรและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อน เพราะอาจจะถูกผู้ขายหลอดลวงได้ และเมื่อตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ แปลงที่มีความประสงค์จะซื้อที่ผู้ขายระบุไว้นั้น ถูกต้องตรงกับแผนผังโครงการหรือไม่ เพราะหากผู้ขายระบุหรือผู้ขายชี้แปลงในที่ดินไม่ถูกต้องกับในแผนผัง ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินแล้ว และมีการก่อสร้างบ้านอาจทำให้เกิดความเสียหาย เพราะปลูกสร้างบ้านผิดแปลง โดยไปปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่น ซึ่งมีปัญหาต่างๆ ติดตามมากมาย

    2.สิ่งที่ต้องตรวจสอบต่อมาคือ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะขายหรือไม่ เพราะเคยเกิดกรณีที่ผู้ขายนำที่ดินของผู้อื่นมาขาย เมื่อมีการจ่ายเงินครบแล้วผู้ซื้อกลับไม่ได้รับโอนที่ดินตามสัญญา เป็นคดีความขึ้นโรงขึ้นศาลมานักต่อนักแล้ว

    3.ตรวจสอบสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เนื่องจากหากเกิดกรณีพิพาทขึ้นมาว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะผลของสัญญาทั้งสอง มีผลต่างกันในเรื่องการผิดนัด หากเห็นว่าสัญญาที่ทำกันเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่ควรจะซื้อที่ดินแปลงนั้น

    4.กรณีจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านต้องตรวจสอบว่าผู้ขายระบุว่า ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือไม่เพราะผู้ขายบางรายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากรโดยโอนขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียวไม่ได้ขายบ้านด้วย ทำให้เดือนร้อนภายหลัง

    คำแนะนำการซื้อบ้านและที่ดินจัดสรร

    1.ควรเลือกซื้อบ้านและที่ดินเฉพาะรายที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น

    2.ตรวจสอบการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่สำนักงานที่ดินจังหวัดในท้องที่

    3.ควรตรวจสอบสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่างๆ เช่น ถนน สโมสร สนามเด็กเล่น สวนหย่อม

    โรงเรียนอนุบาล ฯลฯ ว่าตรงกับคำโฆษณาหรือไม่

    4.ซื้อขายที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจึงชอบด้วยกฎหมาย

    5.การซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านระวังผู้ขายหลบเลี่ยงค่าธรรมเนียมภาษีอากร โดยโอนขายให้เฉพาะที่ดิน

    ไม่ขายบ้าน และท่านจะได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง

    วิธีป้องกันการทุจริตหลอกลวง

    1.เก็บรักษาโฉนด หรือหนังสือสำคัญของท่านไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย

    2.อย่างทำสัญญากู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกัน อาจเป็นโฉนดปลอม

    3.อย่างหลงเชื่อมอบโฉนดให้ผู้อื่น อาจถูกปลอมแปลงสับเปลี่ยนโฉนดได้

    4.อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้

    5.ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือสำคัญของท่าน ที่ตั้งและสภาพที่ดินให้แน่นอนก่อน

    6.อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก

    7.การซื้อที่ดินควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้ เช่น มีใบอนุญาตทางราชการให้ทำการจัดสรร

    8.หมั่นตรวจสอบที่ดินของท่านทั้งทางทะเบียนและที่ดิน

    9.การตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนท่านสามารถสอบถามทางไปรษณีย์ไปยังสำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้

    10.ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

    11.อย่าหลงเชื่อคำโฆษณา หรือนายหน้ามาชักจูง ควรตรวจสอบที่ตั้งที่ดิน เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนนและสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ
Pages:
Actions